vastgoed-verhuren

vastgoed-verhuren: 10 praktische tips & nuttige informatie

Het huurbeding

Je hebt een koopwoning en je wilt deze (tijdelijk) verhuren, omdat het niet wil vlotten met de verkoop van het woonhuis, of je gaat een wereldreis van een jaar maken, of je hebt werk gevonden in het buitenland gedurende een langere periode (expats). Welke reden je ook hebt, indien je in het bezit bent van een koopwoning waar je hypotheek voor aflost, zul je moeten kijken of er sprake is van een huurbeding in het contract met de hypotheekverstrekker.

Een huurbeding is een voorwaarde die de hypotheekverstrekker heeft gesteld ten aanzien van het verhuren van de woning waarvoor de hypotheek is afgesloten. De hypotheekverstrekker stelt als voorwaarde voor het verstrekken van de hypotheeklening, dat de woning niet verhuurd mag worden zonder schriftelijke toestemming van de bank.

De reden dat er bijna altijd een huurbeding in de voorwaarden bij het afsluiten van een hypotheek vermeld staat, heeft te maken met de waarde van de woning in verhuurde staat. Huurders hebben namelijk een huurrecht en kunnen bij verkoop van de woning niet zomaar op straat gezet worden. En wie is er nu geïnteresseerd in het kopen van een verhuurde woning? Dit is de reden waarom de hypotheekverstrekkers het verhuren van de woning over het algemeen niet zullen toestaan.

Nu kun je denken dat de bank het toch niet merkt als jij je hypotheek netjes op tijd aflost. Je loopt echter een groot risico als de bank er uiteindelijk toch wel achter komt. In het ergste geval kan de bank de hypotheek per direct opzeggen. In dat geval kan de bank eisen dat je het totale hypotheekbedrag in één keer aflost. Kun je dat niet opbrengen, dan heeft de bank het recht de woning openbaar te verkopen. Wil de huurder er niet uit en beroept deze zich op het huurrecht, dan zal de woning veel minder opleveren waardoor je met een groot verlies (schuld) achterblijft.

Wanneer je de woning graag tijdelijk wilt verhuren is het dus zaak eerst de voorwaarden erbij te nemen. Vraag vooraf toestemming aan de bank. Doe dit schriftelijk en leg uit waarom en voor welke periode je het huis wilt verhuren. Er zijn banken die een tijdelijke verhuur wel tolereren, zij het soms onder andere voorwaarden, zoals een hogere rente of extra aflossingen. Daarentegen zijn er ook genoeg banken die geen toestemming verlenen. In dat geval kun je eventueel overwegen de hypotheek over te sluiten op een bank die een verhuur wel toestaat.

Andere soorten verhuur

Er zijn verschillende manieren denkbaar om (een deel van) je woning te verhuren.

Vakantiewoning

Je kunt je huis tijdens je eigen vakantie verhuren als vakantiewoning. Dit kun je ook doen met je tweede huis of wanneer je in het bezit bent van een huis in het buitenland. Het verhuren van een dergelijke tweede woning kan financieel aantrekkelijk zijn. Je kunt de verhuur van je woning uit handen geven aan een gespecialiseerde, professionele organisatie. De verhuuropbrengsten worden opgegeven in box 3. Deze opbrengsten zijn daarmee in principe onbelast.

Woningruil

Ben je op zoek naar een andere woning, omdat je kleiner wilt gaan wonen omdat je kinderen het huis uit zijn en de trap in je huis een steeds groter obstakel wordt, of wil je juist groter wonen omdat je in verwachting bent van een drieling, dan is een woningruil een handige manier om een andere woning te vinden. Het valt in de meeste grote steden niet mee om een andere huurwoning te vinden. Voor het ruilen van een huurwoning is toestemming nodig van de verhuurder en de gemeente. Er zijn verschillende websites die een huurwoningruil mogelijk en eenvoudig realiseerbaar maken.

Kamers verhuren via het VVV (toeristenbureau)

Om wat extra inkomsten te verkrijgen, kun je kamers via het VVV kantoor verhuren aan toeristen. Vaak betreft het slechts enkele overnachtingen. De toeristen worden bij je aangemeld via het plaatselijke VVV kantoor. Over het algemeen wordt naast het verhuren van de kamer(s) ook van je verwacht dat je de gasten een ontbijt aanbiedt. Over het algemeen komen de gasten alleen om er te slapen en te ontbijten.

Vakantiewoningruil

Het wordt steeds “gewoner”om je huis met iemand uit het buitenland te ruilen voor een bepaalde vakantieperiode. Het grote voordeel is dat je dan alleen nog maar de reis en de kosten voor levensonderhoud hoeft te betalen. Journalist Ineke Kester heeft er een boek over geschreven onder de titel “Huizenruil. Thuis in honderd huizen.”

Fiscale gevolgen

Of het verhuren van je koopwoning  je financieel wat oplevert, hangt van een aantal zaken af. Wanneer er sprake is van een tijdelijke verhuur, wordt de huuropbrengst voor 75% belast als inkomen (box 1). De hypotheekrente blijft aftrekbaar. Kosten zijn niet aftrekbaar. Wanneer de belastingdienst van mening is dat de verhuur echter voor onbepaalde tijd is, zal de woning in plaats van box 1 naar box 3 verhuizen. Dit houdt in dat de hypotheekrente niet meer aftrekbaar is. De huur is dan echter wel weer onbelast. In de praktijk ziet de belastingdienst contracten tot 12 maanden als “tijdelijk”. Hou met deze regelingen dus goed rekening bij het vaststellen van de huurprijs.

Voor het verhuren van een (studenten)kamer of hospitakamer krijg je te maken met een extra bron van inkomsten. De belasting hanteert een maximumbedrag aan vrijstelling (in 2008: 4065 euro). Kom je boven de vrijstelling uit, dan kun je wel nog eventuele aftrekkosten in rekening brengen. Dit zijn kosten die je hebt gemaakt voor het mogelijk maken van het verhuren van de kamer. Verhuur je een kamer en je woont in een koopwoning dan geldt hetzelfde als de opbrengst uit de verhuur onder de 4065 euro blijft. De verhuurde kamer blijft dan onderdeel van de eigen woning en de rentelasten blijven aftrekbaar. Voorwaarden zijn dat de verhuurde kamer deel uitmaakt van de woning, de kamer geen zelfstandige woonruimte vormt en zowel eigenaar als kamerhuurder op het adres staan ingeschreven.

Huis in beheer geven

Een veilige manier van het verhuren van je woning is (de organisatie van) het verhuren en het beheer tijdens het verhuren uit handen te geven aan een professionele organisatie. Je hebt geen omkijken meer naar het werven van huurders, er wordt een huurcontract voor je opgesteld, de organisatie dient als aanspreekpunt en zij zorgen voor het onderhoud. Er hangt natuurlijk wel een prijskaartje aan deze diensten. Toch kun je bedenken dat zij de huur voor je incasseren, en bij wanbetaling een incassobureau inschakelen. Zij kunnen je adviseren over de huurprijs. Het zijn allemaal zaken waardoor je minder risico loopt.

De minimale huurperiode via een professionele verhuurorganisatie is meestal drie maanden, waarna deze periode steeds stilzwijgend wordt verlengd voor een maand. De opzegtermijn voor de huurder is, wettelijk bepaald, één maand. Voor de verhuurder is dat, ook wettelijk bepaald, drie maanden.

De tarieven voor het verhuren en in beheer geven van je woning bij een verhuurorganisatie zijn verschillend. Er kunnen verschillende kosten in rekening gebracht worden, bijvoorbeeld voor de bemiddeling, voor het opstellen van een contract, voor de administratie voor het incasseren van de huur. Ook kunnen deze organisaties een percentage van de huuropbrengst in rekening brengen als vergoeding voor hun diensten. Het is verstandig bij meerdere organisaties je huis te laten verhuren. Neem dan wel organisaties die werken op no cure- no pay basis. Of vergelijk tarieven en diensten. Wanneer je echter gebruik maakt van de diensten van één organisatie, kan het zijn dat je huis langere tijd leeg staat (en ook dat kost geld!).

Huurovereenkomst opmaken

Wanneer je een huurder voor je huis gevonden hebt, is het noodzaak een duidelijke huurovereenkomst op te stellen. In de huurovereenkomst leg je de rechten en de plichten van huurder en verhuurder vast. Je kunt ook details in de huurovereenkomst vastleggen, zoals bijvoorbeeld het wel of niet toestaan van huisdieren. Weet je niet precies hoe je een huurovereenkomst op moet stellen dan kun je terecht op diverse sites via internet. De sites vind je via de diverse zoekmachines door te zoeken met “huurcontract opstellen”.

Eén van de belangrijkste zaken die expliciet in het contract moet worden vastgelegd is het vermelden van een einddatum. Wanneer je geen einddatum vermeldt, kan een huurder aanspraak maken op het huurrecht. Na een huurperiode van twee jaar kun je de huurder niet zomaar de huur opzeggen. Daarnaast is het goed de huurprijs in het contract te vermelden. Daar moet ook bij vermeld worden of dit inclusief of exclusief kosten voor gas, licht en water is. Voor het all-in berekenen van energiekosten dien je wel te bedenken dat de huurder misbruik van de all-in prijs kan maken. Het maakt voor de huurder in geval van een all-in prijs immers niet meer uit of de thermostaat dag en nacht op 30 graden Celsius staat (zie ook tip 5: huurprijs bepalen).

Huurprijs bepalen

Hoe bepaal je een goede huurprijs voor je woning? Je zult in ieder geval een huurprijs moeten vragen die je eigen kosten voor de woning dekt. Je kunt de maximale huur van een woning berekenen aan de hand van een woningwaarderingsstelsel. Hierbij worden de oppervlaken en voorzieningen uitgedrukt in punten. Zo worden punten toegekend aan het aantal vierkante meters van de woning, het type verwarming, de sanitaire voorzieningen, et cetera. Negatieve zaken zoals bijvoorbeeld overlast of krappe ruimtes kunnen negatieve punten opleveren. Het totaal aan punten geeft een maximum huur aan. Je kunt een dergelijke puntenlijst terugvinden op de website van de woonbond.nl of de website maximalehuurprijs.nl.  Niet alleen de maximum huurprijs kan aan de hand van het woningwaarderingsstelsel vastgesteld worden, er is ook een minimum huurprijs uit af te leiden.

Het puntensysteem is een rekenmethode, ontwikkeld door het Ministerie van Volkshuisvesting,  Ruimtelijke ordening en Milieubeheer (VROM). Een huis dat volgens het puntensysteem meer waard is dan € 615,00 per maand , valt onder de vrije sector. Valt een huis hieronder, dan is de bemiddelaar vrij om zelf zijn huurprijs te bepalen.

Absolute aanrader is de huurder zelf zijn energieverbruik apart te laten betalen. Je voorkomt hiermee dat de huurder erg nonchalant met energiezaken in je huis omgaat, waardoor je achteraf met torenhoge energierekeningen achterblijft.

Omdat je nu eenmaal niet altijd van te voren goed kunt inschatten met welke type huurder je hebt ingelaten, is het eveneens raadzaam de huurder vooruit een waarborgsom te laten betalen. Stem de warborgsom af op de waarde van de inboedel of het bedrag van een bepaalde huurtermijn.

Huurwoning verhuren

Je woning tijdelijk verhuren, terwijl je in een huurhuis woont, is over het algemeen niet gemakkelijk. Je kunt ervoor kiezen de hoofdverhuurder niet in te lichten, maar dan loop je een groot risico wanneer de maandlasten niet worden betaald omdat je huurder het laat afweten. Je kunt dan tegen extra kosten aan lopen en de toegang tot je eigen huis kan worden geweigerd. Het onderverhuren is een reden om het huurcontract met jou via de rechter te laten ontbinden. Soms is dat overigens voor de hoofdverhuurder de enige manier om van de onderverhuurder af te komen.

Wanneer je het voornemen hebt je huurwoning tijdelijk te verhuren, dan kun je in het huurcontract nalezen of er iets in is bepaald  ten aanzien van onderhuur. Soms staat in het huurcontract een bepaling dat onderhuur is toegestaan na uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder. Staat er in het huurcontract dat onderhuur verboden is, dan is het beter geen risico te nemen.

Ben je van plan een gedeelte van het huis onder te verhuren, bijvoorbeeld een kamer of het souterrain, is dat in principe toegestaan, tenzij het uitdrukkelijk verboden wordt door de hoofdverhuurder in de huurovereenkomst. In de meeste, nieuwere huurovereenkomsten wordt dit verbod echter wel vermeld.

Kamers verhuren

Een manier om wat extra inkomsten te verkrijgen is het verhuren van een kamer. Dat is bijvoorbeeld een optie wanneer je kamers hebt die je nergens voor gebruikt. Bedenk echter wel dat het verhuren van een kamer enigszins ten koste van je privacy gaat. Voordeel is echter weer dat je de handel en wandel wat het gebruik maken van de huurruimte betreft redelijk goed in de gaten kunt houden.

De huurprijs voor de kamer kun je berekenen aan de hand van de brochure “Huur en verhuur van kamers 2008 – 2009”, die verstrekt wordt door het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM).

Voor het verhuren van een kamer, terwijl je zelf huurder van de woning bent, dien je na te gaan of er in de huurovereenkomst een verbod op onderverhuur wordt vermeld. Is dit het geval, dan kun je de huiseigenaar alsnog om toestemming vragen.

Wanneer je een kamer verhuurt en de huurder van bepaalde ruimtes medegebruik verleent, zoals het gebruik van de douche en toilet, ben je verplicht tot het verrichten aan onderhoud en herstelwerkzaamheden wanneer deze niet naar behoren zijn.

Een kamer verhuren betekent dat je een bepaald inkomen uit de verhuur verkrijgt. De belasting heeft voor het verhuren van een kamer een vrijstelling van een maximum bedrag bepaald. Voor 2008 is dat bedrag € 4065,00. Dit geldt alleen voor de verhuur van een kamer, en niet de hele woning. Ook geldt deze vrijstelling niet voor seizoengebonden verhuur.

Wanneer je voor je huurwoning huursubsidie ontvangt en je verhuurt een kamer, hou er dan rekening mee dat het subsidiebedrag wordt verlaagd. Het huurbedrag waarover huurtoeslag wordt berekend, zal met 25% worden verminderd. Voor het verhuren van een kamer van een woning waarop huursubsidie wordt verstrekt is een schriftelijke huurovereenkomst een vereiste. Zo voorkom je dat het inkomen en vermogen van de onderverhuurder wordt meegeteld bij de berekening van de huurtoeslag, omdat de onderhuurder dan als medebewoner wordt gezien.

Plan van aanpak

Wanneer je het voornemen hebt je woning voor een bepaalde periode te verhuren, kun je dat op verschillende manieren aanpakken. Je kunt beginnen het voornemen kenbaar te maken bij familie of vrienden. Het voordeel daarvan is dat je geen kosten hoeft te maken voor advertenties en dergelijke. Het is prettig wanneer je ervan overtuigd kunt zijn dat je betrouwbare mensen (tijdelijk) in je huis hebt wonen.

Je kunt zelf advertenties plaatsen. Je kunt dit doen in de plaatselijke supermarkt, op diverse internetsites of in de (lokale) krant. Zo kun je mensen werven voor de verhuur van je pand. Bedenk hierbij wel dat je niet weet of de mensen die op je advertentie afkomen betrouwbaar zijn, de huur netjes zullen gaan overmaken en je huis netjes houden.

Je kunt gebruik maken van een professioneel verhuurbureau in plaats van alles zelf te regelen. Het prettige is dat alles wat het verhuren betreft uit handen wordt genomen. Het huurcontract wordt eveneens door het verhuurbureau geregeld. Daarnaast wordt ook het werven van potentiële huurders door een dergelijke organisatie gedaan. Het voordeel is dat zij vaak al een klantenbestand hebben, waardoor de woning vrijwel direct al verhuurd kan worden.

Het is moeilijk om de perfecte huurder te zoeken en te vinden. Belangrijk is een huurder te vinden die tijdelijk gebruik wil maken van de aangeboden woonruimte. Op die manier ben je er zeker van dat de woning na verloop van een vastgestelde periode weer vrij beschikbaar is. Zo voorkom je dat de huurder zich gaat beroepen op het verworven huurrecht. Omdat je het huis aldus tijdelijk wilt verhuren is je doelgroep het zoeken van mensen die tijdelijke huurruimte zoeken. Een handige tip is daarom multinationals te benaderen of zij voor hun werknemers uit het buitenland woonruimte zoeken. Ook mensen die een eigen woning hebben verkocht, maar nog niet de nieuw aangekochte woning kunnen betrekken, zijn een prima doelgroep.

Problemen met de huurder

Als verhuurder heb je een verplichting om de woonruimte in goede staat van onderhoud aan te bieden aan de huurder. Als er gebreken zijn, dienen deze door de verhuurder hersteld te worden. Daarbij moet men de privacy van de huurder respecteren, hetgeen inhoudt dat je de woning niet meer zonder toestemming van de huurder mag betreden.

Wanneer er onverhoopt conflicten tussen de huurder en verhuurder ontstaan (bijvoorbeeld over de huurprijs of wanprestaties) kan men zich wenden tot de Huurcommissie.

Wanneer de huurder wanprestatie levert (bijvoorbeeld geen huur betaalt, overlast veroorzaakt of de woning verwaarloost) kun je de rechter vragen om ontbinding van de huurovereenkomst. Wanneer de rechter hierin toestemt, zal de huurder vaak nog tijd gegeven worden om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. De rechter is de enige persoon die rechtsgeldig een huurovereenkomst kan ontbinden.

Om problemen voor een groot deel te voorkomen is het raadzaam om in de huurovereenkomst bepaalde zaken schriftelijk vast te leggen. De uiterlijke datum voor het betalen van de huur bijvoorbeeld. Ook kun je in het contract vastleggen dat het houden van huisdieren in de woning verboden is.

Tips & Reacties

  • Problemen met verhuur voorkomen

    Problemen met huurders over te laat betalen van de huur en allerhande onderhoudsproblemen kun je voorkomen door een verhuurbeheerder in te schakelen. Verhuurbeheer Nederland werkt volledig online en lost alles op: huurverhogingen, serviceafspraken, start als het nodig is de incassoprocedure op, en zij hebben uitsluitend contact met de huurder, waardoor de verhuurder rust heeft.
    Tip van j voncken op 11 januari 2012

Deel je eigen tip over vastgoed verhuren

En maak kans op een cadeaubon ter waarde van € 25!